Retour en présentiel: le marché immobilier est dans l'ignorance des besoins d'Ottawa

OTTAWA — Les observateurs du marché immobilier d'Ottawa demandent au gouvernement fédéral d'être plus clair quant à ses besoins en matière d'espaces de travail, alors que les fonctionnaires se préparent à revenir travailler plus souvent au bureau.

Les propriétaires et les courtiers immobiliers veulent savoir si le gouvernement fédéral aura besoin de plus d'espace pour accueillir ses fonctionnaires, après avoir annoncé pendant des années son intention de réduire la superficie de ses bureaux.

«Pour parler très franchement, s'il y a un plan, personne ne le connaît», a déclaré Shawn Hamilton, directeur de Proveras Commercial Realty.

Le gouvernement fédéral a fait sensation sur le marché des bureaux du centre-ville d'Ottawa le mois dernier en achetant un immeuble de 14 étages situé au 131 rue Queen, à deux pâtés de maisons au sud de la colline du Parlement.

La société immobilière Morguard, qui a vendu l'immeuble, a évalué la valeur de la transaction à 148,2 millions $ dans un communiqué de presse. La transaction devrait être conclue à la fin du mois d'août.

Le bâtiment en question abrite le personnel de la Chambre des communes depuis sa construction il y a vingt ans, mais une porte-parole de Services publics et Approvisionnement Canada (SPAC), responsable du portefeuille des bureaux fédéraux, a affirmé que cette acquisition relevait d'une «gestion financière prudente».

«En passant du statut de locataire à celui de propriétaire, le SPAC devrait réaliser des économies à long terme pour la Couronne», a soutenu Michèle LaRose, porte-parole du ministère, dans un courriel adressé à La Presse Canadienne.

Le Conseil du Trésor a annoncé le mois dernier que les cadres de la fonction publique devront se rendre au bureau à temps plein à partir du mois de mai, et que le reste de la fonction publique devra être présent au bureau au moins quatre jours par semaine à partir du mois de juillet.

«Le SPAC examine actuellement ses besoins en matière d'espace de bureau à la suite de l'annonce récente d'une présence accrue sur place des cadres et des employés. Cette analyse nous aidera à définir notre stratégie à long terme en matière d'espace de bureau, y compris dans le centre-ville», a précisé Mme LaRose dans son courriel.

Mitch Strohminger, directeur de l'analyse de marché pour l'est du Canada pour le groupe CoStar, a indiqué qu'il était possible que le gouvernement fédéral souhaite acheter un immeuble qu'il occupe déjà afin de pouvoir apporter des changements pour accueillir davantage de travail en présentiel.

Alors que les exigences en matière de présence au bureau des fonctionnaires augmenteront, les observateurs ne savent pas s'il y aura suffisamment d'espace pour accueillir les effectifs supplémentaires sur le lieu de travail.

«Je pense que beaucoup de gens à Ottawa dans le milieu du courtage et beaucoup de professionnels de l'immobilier dans la ville à qui j'ai parlé se posent en quelque sorte la même question», a-t-il reconnu.

Les syndicats et les employés de la fonction publique fédérale ont averti qu'il n'y a pas suffisamment d'espace de bureau pour augmenter le temps passé en présentiel.

Selon l'Alliance de la fonction publique du Canada, il y a déjà une pénurie d'espace et «le chaos ne fera qu'empirer» à mesure que le temps passé au bureau augmentera.

L'acquisition du 131 rue Queen intervient après que le gouvernement fédéral a passé des années à promettre de se débarrasser de ses espaces de bureaux.

Changement de cap

Dans le budget 2024, le gouvernement avait annoncé qu'il réduirait de moitié son portefeuille de bureaux en 10 ans grâce à des ventes ou des locations. Le document indiquait que le SPAC dispose de plus de six millions de mètres carrés d'espace de bureau à travers le pays et qu'environ la moitié de cet espace est sous-utilisé ou vacant.

Un dossier de transition ministérielle pour 2025 préparé pour le ministre de la Transformation du gouvernement, des Travaux publics et de l’Approvisionnement, Joël Lightbound, indique que les «développements récents» ont compromis l'objectif du gouvernement de se débarrasser de la moitié de son portefeuille de bureaux d'ici 2034.

Dans ce document, le gouvernement indique qu'il prévoit de se débarrasser d'environ un tiers de ses espaces de bureaux au cours de la période de 10 ans.

Le plan initial a été affecté par l'augmentation du nombre d'employés ayant besoin d'espaces de bureaux, les nouvelles règles relatives au transfert des actifs excédentaires et la directive mise à jour qui définit le nombre de jours pendant lesquels les fonctionnaires doivent être présents au bureau, peut-on lire dans le document.

Le SPAC a expliqué en février que «compte tenu de l'augmentation de la présence des employés sur place, l'objectif de réduction sera ajusté en conséquence» et que «la planification à cet égard est en cours».

Cette décision semble un peu contradictoire pour Shawn Hamilton.

«Pour être stratégique, le gouvernement fédéral aurait dû d'abord faire ses calculs, louer des locaux, puis faire l'annonce, mais il a choisi de procéder autrement», a-t-il souligné.

Le gouvernement fédéral a en effet quitté plusieurs immeubles du centre-ville d'Ottawa au cours des dernières années, a indiqué M. Hamilton. Il estime que le gouvernement fédéral a renoncé à un million de pieds carrés d'espace loué au secteur privé au cours des cinq dernières années.

De grands blocs d'espaces de bureaux sont encore disponibles dans le centre-ville si le gouvernement fédéral en a besoin, a-t-il affirmé, bien que de nombreux immeubles de bureaux haut de gamme de classe A soient confrontés à des taux d'inoccupation élevés.

Il a ajouté que les propriétaires attendent un signal clair de la part du gouvernement fédéral quant à l'espace dont il aura besoin.

«Le moment est venu pour le gouvernement fédéral d'apporter un peu de calme et de clarté sur sa stratégie de retour au bureau», a insisté M. Hamilton.

Pour sa part, M. Strohminger a fait remarquer qu'un facteur susceptible de limiter la hausse de la demande d'espaces de bureaux fédéraux est le projet du gouvernement libéral de réduire la taille de la fonction publique.

Le gouvernement prévoit de supprimer environ 40 000 emplois dans la fonction publique, qui comptait 368 000 employés à son apogée en 2023-2024. Les données du Conseil du Trésor montrent qu'en mars 2025, il y avait 357 965 fonctionnaires fédéraux. Parmi eux, 153 979 vivaient dans la région de la capitale fédérale.

«On pourrait assister à une stabilisation de la demande de la part du gouvernement en raison de ces deux tendances contraires», a estimé M. Strohminger.

Vers un retour en présentiel au privé

M. Hamilton a mis en évidence l’importance du gouvernement fédéral pour le marché des bureaux du centre-ville d’Ottawa. Il ne se limite pas à être un locataire et un propriétaire, mais aussi à agir comme une sorte de baromètre pour les autres entreprises de la ville.

M. Hamilton est d'avis qu'Ottawa est à la traîne par rapport aux autres grands marchés nord-américains en matière de taux de présence au bureau. Alors que les grandes banques canadiennes ont mené la charge pour le retour au travail en présentiel après la pandémie à Toronto, il reproche au gouvernement fédéral son approche timide, responsable selon lui de la reprise plus lente dans la capitale.

Il s'attend à ce que d'autres employeurs de la capitale fédérale suivent l'exemple du gouvernement canadien en faisant du travail au bureau la norme plutôt que l'exception.

«Le gouvernement fédéral donne le ton à une grande partie de la culture du travail à Ottawa», a-t-il jugé.

Craig Lord et Catherine Morrison, La Presse Canadienne