Du zonage local aux consultations communautaires, il existe de nombreuses façons pour les Villes de freiner la construction résidentielle, alors même que le Canada est confronté à une importante pénurie de logements.

D'après l'Association canadienne des constructeurs d'habitations, les délais d'approbation municipaux moyens pour les projets de logement en 2022 allaient de trois mois à près de trois ans, en fonction de la ville.

C'est pourquoi encourager les municipalités à construire plus de logements, plus rapidement, est devenu un axe majeur de la politique fédérale du logement, ainsi que de la politique qui l'entoure.

Le Fonds pour accélérer la construction de logements, doté de 4 milliards $ et lancé en juin, est un excellent exemple de la manière dont le gouvernement fédéral prévoit d'influencer le changement au niveau municipal.

Dans le cadre de ce programme, qui s'étend jusqu'en 2026-2027, les municipalités, les territoires et les gouvernements autochtones peuvent demander des fonds supplémentaires pour stimuler l'offre de logements. Le gouvernement libéral a déclaré qu'il accélérerait la construction de 100 000 nouveaux logements dans tout le pays. 

«Bien que nous n'ayons pas la responsabilité technique d'ajuster les règlements de zonage municipaux, par exemple, nous pouvons créer des incitations financières pour que les municipalités le fassent», a indiqué le ministre fédéral du Logement, Sean Fraser, en entrevue à La Presse Canadienne.

L'approche conservatrice

Le chef du Parti conservateur, Pierre Poilievre, a également demandé que l'on tire parti de l'argent fédéral pour encourager la construction de logements, bien que son approche et sa rhétorique aient été plus contradictoires.

Avant même de devenir chef du parti il y a près d'un an, M. Poilievre a fait du logement l'une de ses principales priorités politiques.

Il a rendu le gouvernement libéral de Justin Trudeau responsable de la crise de l'accessibilité au logement. M. Poilievre a également reproché aux fonctionnaires municipaux de retarder ou de bloquer la construction de nouveaux logements.

Les experts en logement, les défenseurs et les groupes industriels conviennent que les nouveaux développements sont entravés par des tarifs municipaux élevés, des règlements de zonage restrictifs et d'autres obstacles au niveau municipal.

Lors de sa campagne pour la direction du parti en 2022, M. Poilievre a déclaré qu'il exigerait des grandes villes comme Toronto et Vancouver qu'elles augmentent la construction de logements de 15 %, sous peine de devoir réduire les subventions d'infrastructure, utilisées par les municipalités pour financer des projets tels que les systèmes de transport en commun, les services communautaires et les aménagements extérieurs.

Lier les fonds fédéraux aux résultats en matière de logement est également devenu un élément central de l'argumentaire de M. Poilievre en tant que chef de l'opposition officielle.

Plus récemment, il a indiqué qu'un gouvernement conservateur ne soutiendrait que les projets de transport en commun qui prévoient un zonage à haute densité autour des stations de transport en commun.

Des «différences de ton»

Selon le directeur général de l'Association canadienne des constructeurs d'habitations, Kevin Lee, il est essentiel que les Villes autorisent une plus grande intensification urbaine pour résoudre la crise du logement.

«Il y a beaucoup d'argent fédéral qui est dépensé pour soutenir les infrastructures et les transports en commun. Il est donc important de lier ces fonds à des résultats en matière de logement, notamment à l'augmentation du nombre de logements, quel que soit leur type», dit-il. 

Qu'ils offrent plus d'argent ou qu'ils retiennent des fonds, l'expert en logement et économiste, Mike Moffatt, estime que les libéraux et les conservateurs proposent essentiellement la même idée.

«Je pense que les différences entre les libéraux et les conservateurs à ce sujet sont davantage des différences de ton que des différences d'approche», évoque M. Moffatt, professeur adjoint à l'Ivey Business School de l'Université Western à London, en Ontario.

Selon M. Moffatt, le gouvernement fédéral pourrait prendre d'autres mesures en matière de logement que de «soudoyer» les autres niveaux de gouvernement. Ottawa dispose du pouvoir fiscal nécessaire pour apporter des changements. 

«Le fait que le gouvernement fédéral soit probablement dans la meilleure situation financière de tous les ordres de gouvernement lui permet de conclure ce genre d'accords», avance-t-il. 

Le ministre Fraser a déclaré que le gouvernement fédéral souhaitait utiliser les dépenses d'infrastructure pour stimuler la construction de logements. Il croit que le gouvernement y parviendrait en mettant plus d'argent à disposition, plutôt qu'en menaçant de réduire les financements.

«Lorsque j'ai examiné le plan du chef conservateur, je me suis rendu compte qu'il ne s'agissait pas d'encourager la construction de logements en accordant des subventions d'infrastructure aux personnes qui construisent des logements. Il s'agit de couper les vivres à ceux qui ne respectent pas une norme très particulière», a affirmé M. Fraser. 

Le «bâton» ou la «carotte»?

Mais le porte-parole du Parti conservateur en matière de logement, Scott Aitchison, croit que l'adoption d'une approche amicale avec les Villes ne permettra pas de construire davantage de logements.

«Je ne comprends pas pourquoi quelqu'un penserait qu'il est déraisonnable pour le gouvernement fédéral d'exiger une certaine imputabilité pour l'argent qu'il dépense (pour) les municipalités», a déclaré M. Aitchison. 

Le député conservateur, qui a fait carrière en politique municipale en Ontario, sait comment le «pas dans ma cour» de certains résidants poussent parfois les élus à s'opposer à la densification.

«On a vu le gouvernement fédéral donner de l'argent aux Villes, des milliards, des milliards et des milliards sur plusieurs années. Et les résultats sont là où ils sont», évoque-t-il.

Mais que ce soit en maniant le bâton ou la carotte, un ancien responsable politique provincial hésite à accroître l'implication du gouvernement fédéral dans la politique du logement, même par le biais de dépenses d'infrastructure.

«Chaque fois qu'il y a plus de gouvernements responsables d'un domaine politique, il y a moins d'imputabilité», fait valoir Benjamin Dachis, qui a été directeur de la politique, du budget et de la planification fiscale du premier ministre de l'Ontario, Doug Ford, entre 2018 et 2019.

Le fait d'offrir plus d'argent aux Villes pourrait les inciter à prendre le gouvernement fédéral en otage en ne construisant des logements que si elles reçoivent l'argent nécessaire à cette fin, soutient M. Dachis, qui est aujourd'hui vice-président associé des affaires publiques à l'Institut C.D. Howe, un groupe de réflexion. 

L'approche du «bâton» pourrait être plus efficace, selon M. Dachis, mais il serait difficile de déterminer la base de référence pour l'obtention d'un financement. 

«Il est très difficile pour Ottawa de faire les choses correctement, ville par ville», dit-il. 

Nojoud Al Mallees, La Presse Canadienne