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Les pires vices cachés au Québec - et les recours de l’acheteur!

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1 novembre 2023
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Le rêve d’acheter une nouvelle maison tourne rapidement en histoire d’horreur lorsqu’on découvre un vice caché!

Cela peut se produire quelques semaines après l’achat, ou encore de nombreuses années plus tard. Et dans les deux cas, l’acheteur doit rapidement agir!

 

Mais à quoi ressemble un vice caché exactement? À quel point la situation peut-elle devenir sérieuse, et quels seront les recours de l’acheteur? Voilà d’excellentes questions que tout acheteur a intérêt à démystifier!

Voyez par vous-même les pires vices cachés fréquents au Québec, ainsi que les recours légaux pour y faire face.


Un vice caché, qu’est-ce que c’est exactement?


Vous avez découvert une problématique dans votre propriété?

Il s’agit peut-être bien d’un vice, mais s’agit-il d’un vice caché aux yeux de la loi? Pas nécessairement! Une défectuosité découverte par l’acheteur d’une maison sera considérée comme un vice caché par la loi seulement si certains critères sont rencontrés.

Pour être reconnu comme vice caché, une défectuosité doit respecter les critères suivants :
 

Le vice doit être grave

On considère qu’un vice est grave s’il affecte la valeur et l’utilité du bien et si l’acheteur, en ayant connaissance du vice, n’aurait pas acheté la propriété au prix auquel il l’a payée.

Le vice ne doit pas être apparent

Un vice caché se doit d’être… caché! Et au sens légal, un vice sera considéré comme non apparent s’il échappe à l’examen d’un acheteur prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances.

Autrement dit, il faut qu’un acheteur prudent (pas un expert) ne constate pas le vice, même après avoir effectué une inspection diligente de la propriété.

Le vice doit être antérieur à la vente

Pour avoir droit à un recours, le vice doit exister au moment de la transaction. Cependant, il n’est pas nécessaire que le vice se soit manifesté avant la vente; le fait qu’il existe « en germe » est suffisant pour préserver le recours de l’acheteur.

On peut notamment penser à une toiture défectueuse au moment de la vente dont les infiltrations d’eau ne se sont produites qu’après la transaction.

Le vice doit être inconnu de l’acheteur

Un acheteur qui se procure une propriété en pleine connaissance du vice caché ne peut en aucun cas le reprocher au vendeur. Sa connaissance du vice lui fait perdre son recours, puisqu’il a acheté la propriété en acceptant la défectuosité.
 

Top 5 des pires vices cachés au Québec!


Un vice caché peut occasionner plusieurs milliers de dollars de dommages à une propriété. Et pour certains vices extrêmement graves, ce sont même plusieurs milliers de dollars qui partent en fumée pour effectuer les travaux correctifs.

Il faut donc garder ces vices à l’œil, et mandater un professionnel de l’inspection avant de conclure l’achat d’une maison!


Voici le Top 5 des pires vices cachés au Québec – Et aussi les plus fréquents!
 

1. Les fissures dans les fondations

Les fissures dans le solage d’une maison laissent passer l’eau, créent de l’humidité et occasionnent de la moisissure dans le sous-sol. À un certain stade, les fissures dans les fondations peuvent même compromettre la stabilité de la structure, et nécessiter des travaux de réparation majeurs.
 

2. Les infiltrations par le toit

La toiture doit faire l’objet d’une inspection préachat rigoureuse par un inspecteur qualifié! Un revêtement en bardeau désuet ou mal installé peut causer des infiltrations d’eau qui endommagent la structure. Et le pire, c’est que ça peut prendre beaucoup de temps avant que vous ne remarquiez ces infiltrations.
 

3. La moisissure dans l’entretoit

La moisissure dans les combles d’une maison est causée par une ventilation déficiente, et par une isolation insuffisante. Cela crée de l’humidité qui se transforme rapidement en moisissure. C’est la qualité de l’air de la maison qui en souffre!
 

4. Les champignons/mérule pleureuse

La structure du bâtiment d’une maison peut être affectée par un champignon appelé la mérule pleureuse. Celui-ci « infecte » le bois de charpente au point d’en compromettre la solidité, et c’est pourquoi il porte le surnom de « cancer du bâtiment ».
 

5. Les infestations de fourmis charpentières

Une infestation de fourmis charpentières peut causer des dommages irréparables à une propriété si elle est détectée trop tard. Advenant que les dommages causés à la charpente soient considérables, il faudra remplacer les parties affectées, ce qui vient avec un prix considérable.

Tous les recours d’un acheteur pour vice caché!

 

Devant de tels vices cachés, l’acheteur a le choix de différents recours contre le vendeur afin d’être dédommagé.

Les trois recours à sa disposition sont la réduction du prix de vente, l’annulation de la transaction ainsi que la réclamation de dommages-intérêts. L’acheteur peut donc :

 

- Demander une réduction du prix de vente de la maison

La réduction du prix de vente correspondra à la valeur des dommages causés par le vice caché. Il faudra donc fournir une estimation professionnelle afin d’établir le montant réclamé.
 

- Réclamer des dommages-intérêts

Si le vendeur avait connaissance du vice caché, et qu’il a tenté de le « refiler » à l’acheteur, ce dernier pourrait avoir droit à des dommages-intérêts pour le préjudice subi.

- Dans les cas les plus graves, faire annuler la transaction!

Advenant que le vice soit particulièrement grave, l’acheteur pourra tenter d’obtenir l’annulation de la vente s’il parvient à prouver qu’il n’aurait pas acheté la propriété s’il avait eu connaissance du vice préalablement.
 

Attention - La dénonciation du vice caché est essentielle!

Lorsqu’un vice caché est découvert, l’acheteur l’obligation d’envoyer une dénonciation au vendeur! Celle-ci doit être faite par écrit, et doit mentionner clairement le vice qui est reproché au vendeur.

La dénonciation n’est toutefois pas nécessairement une mise en demeure, mais il est possible de combiner ces deux démarches en un seul et même document!

 

Quel avocat consulter pour un vice caché?


L’intervention d’un avocat est utile dès la découverte du vice!

Un
avocat vice caché immobilier est le meilleur professionnel qui soit pour vous assister dans votre recours en vice caché! Ce dernier pourra vous aider à dénoncer le vice au vendeur à l’intérieur des délais prescrits, à envoyer les mises en demeure requises, et à intenter les procédures judiciaires, si nécessaire.

Une telle expertise est essentielle pour réussir un recours en vice caché!

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